Las nueve condiciones “leoninas” que el fondo buitre Azora imponía a las inquilinas y que la jueza ha echado abajo
Una victoria “histórica” y “rotunda” contra el tercer fondo buitre con más viviendas de España que marcará un precedente para todos los inquilinos. Así es como el Sindicat de Llogateres (Sindicato de Inquilinos) y el Col·lectiu Ronda han celebrado la sentencia que condena a Azora, según informa el diario “Público” (ver aquí) por imponer cláusulas abusivas y fraudulentas a una inquilina de Granollers (Barcelona) a la que querían subir la renta un 30% a medio contrato.
“Es una sentencia relevante porque demuestra que se ha terminado la barra libre. El resultado de este juicio puede cambiar el futuro de miles de familias“, ha afirmado este martes en rueda de prensa la portavoz del Sindicat, Carme Arcarazo. Esta resolución es la primera que condena a un fondo buitre por un contrato de alquiler “totalmente desequilibrado” en cuanto a las obligaciones de arrendador y arrendatario, que además la inquilina no tuvo posibilidad de negociar.
Tal y como recoge el diario “Infolibre” (ver aquí), estas son las nueve cláusulas anuladas por la jueza, de las diez denunciadas:
1. Aumento del 30% del alquiler a los tres años
El fondo buitre subió un 30% el alquiler que pagaba la inquilina a los tres años, pasando de los 690 euros a los cerca de 1.100. Según Azora, lo que ocurría es que al principio Torres había disfrutado de una “bonificación” inicial, un descuento sobre lo que realmente debería pagar, como si fuera una promoción comercial, según ha relatado la afectada y recoge la sentencia, a la que ha tenido acceso infoLibre y que se puede consultar al final de la noticia. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prohíbe modificar la renta, más allá de los incrementos anuales fijados por el índice de precios de consumo (IPC), que durante 2023 están topados al 2%. Además, el juzgado de primera instancia 31 de Barcelona declara que “el precio del contrato no fue fijado de forma clara y transparente para que pudiera ser comprendido por un consumidor medio” y que el arrendador con esa “táctica contractual” trataba de burlar la ley.
2. Seguro de impago a cuenta de la inquilina
Azora obligó a Torres a pagar un seguro de impago del alquiler, un hecho que no se contempla en la normativa vigente. “En ningún caso se dispone o establece la posibilidad de exigir, o si más no de repercutir, los gastos que puedan generar medidas que garanticen la solvencia del arrendatario”, establece la jueza. El gran tenedor se excusó diciendo que pidió el seguro para evitar exigir una fianza personal o un aval bancario a la inquilina, según se desprende de la sentencia.
3. Retención de la fianza
La empresa puso por escrito que la vivienda debía ser entregada con las paredes pintadas de blanco y sin agujeros, una vez finalizada la relación contractual. De lo contrario se procedería a retener la totalidad de la fianza, así como “otras garantías adicionales prestadas por el arrendatario”. En este caso, la jueza también ha estimado el carácter abusivo de la medida, porque considera que la “limitación cromática” del inmueble impide su “goce y disfrute”. Igualmente, apunta que cambiar el color del piso o hacer agujeros en las paredes forma parte del uso y desgaste ordinario de cualquier inmueble y, por tanto, no se debe quitar la fianza por ello.
4. Penalización por demora en el desalojo del piso
Otra de las cláusulas tumbadas por la justicia es aquella en que Azora impuso una penalización del alquiler correspondiente a tres días por cada jornada de retraso en la entrega de llaves del piso, una vez finalizada la relación contractual entre ambas partes. “Tal y como está redactada la cláusula, la demandada parte de un premisa errónea o incorrecta, que determina ya ipso facto la desproporcionalidad de la indemnización”, relata la jueza.
5. Renuncia de derechos en caso de interrupción de suministros
Azora impuso a Torres que no tuviera derecho a reclamar al fondo buitre las interrupciones de suministros, salvo que fueran por causa propia del arrendador. Sin embargo, tal como establece la ley, es obligación de la propiedad garantizar la habitabilidad de la vivienda.
6. Derecho del arrendador a hacer visitas periódicas al piso para comprobar su estado
Azora se reserva el derecho, previo aviso, de inspeccionar el piso en el que vive Torres para ver si todo funciona correctamente. Todo por “ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento” del inmueble, según figuraba en el contrato de 2020. Para la jueza es abusivo, ya que “es en el momento de la entrega del inmueble cuando el arrendatario lo debe restituir […], pero no le obliga que durante el contrato deba cumplir con esos deberes”.
7. Negar la devolución del dinero invertido en el piso si la inquilina incumple el contrato
La propiedad se reserva el derecho a no devolver ninguna inversión realizada por la inquilina en el piso si incumple el contrato. A ojos de la jueza, esa cláusula es contraria a la ley, porque no contempla algunas situaciones que se puedan dar y que escapen a las competencias del legislador o del juez.
8. Gastos judiciales y extrajudiciales a cargo de la inquilina por incumplimiento del contrato
La jueza determina como abusivo que Azora imponga a la inquilina las costas judiciales y extrajudiciales por incumplimiento del contrato. En la sentencia se recogen supuestos que escapan a la voluntad de la inquilina y que sin embargo, tal y como figura en el redactado del acuerdo entre Torres y Azora, sería ella quien debería responder económicamente ante dichas situaciones.
9. Declaración de haber negociado las cláusulas del contrato
El gran tenedor puso por escrito en el contrato que las condiciones del mismo fueron negociadas, algo desmentido por la afectada. “La posición procesal de la demandada al respecto de esta cláusula supone un reconocimiento implícito de esta abusividad” por parte de Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, filial de Azora, como recoge la sentencia. La legislación española y europea establecen que debe ser el empresario quien debe demostrar que las cláusulas han sido negociadas individualmente, de modo que no es válido ponerlo por escrito en el contrato.
Este fallo coincide con las negociaciones de la Ley de Vivienda estatal, atascada durante meses por las reticencias del PSOE a fijar un sistema de regulación de los precios. Los colectivos han remarcado la necesidad de que el Estado blinde el derecho a la vivienda: “Si cuando la ley es clara, los fondos buitre encuentran la manera de vulnerar derechos, lo que necesitamos es una normativa sin agujeros, que sea garantista“, ha dicho Carme Arcarazo del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas.
