El tope del 2% solo es para la revisión anual del IPC, cuando toca renovar el contrato de alquiler de vivienda no hay límite de precio
El mecanismo para intentar evitar la subida brusca de los alquileres que aprobó el Gobierno el 30 de marzo de 2022 establece que en los casos de grandes tenedores no podrán subir el precio del alquiler de vivienda más del índice de garantía de competitividad, el 2%. En el caso de propietarios con menos viviendas, el pacto entre arrendatario y arrendador podrá suponer una subida mayor, pero si el arrendatario no lo acepta, solo podrá ser de ese 2%. Pero, ¡Ojo! el tope de incremento del 2% solo es aplicable para la revisión anual del IPC. Cuando toca renovar el contrato, no hay límite de subida del precio del alquiler.
Asimismo, otros aspectos que tienes que tener en cuenta en relación con el alquiler de vivienda son los siguientes:
1. Antes de firmar el contrato comprueba que quien te alquila la vivienda es, efectivamente, el propietario*
Es lo habitual, pero conviene cerciorarse de ello para evitar disgustos (como, por ejemplo, darse cuenta a posteriori de que el piso alquilado y por el que se ha pagado la señal no pertenece a quien dice ser su propietario). Comprobarlo es fácil: si hay un intermediario inmobiliario, se le puede pedir que lo confirme; si el contrato se establece entre particulares, basta con una nota en el registro de la propiedad. Ojo, comprueba que dicha nota sea reciente.
2. Lee con detalle qué recoge el contrato*
Antes de firmar el contrato hay que leerlo bien y, si es posible, negociar sus condiciones con el arrendador o, como mínimo, hacer constar las discrepancias que tenemos con él (mejor por escrito). Las condiciones incluyen mucho más que la renta mensual –el precio-, sino también la duración del contrato, la persona (arrendadora o inquilina) que debe asumir los diferentes gastos (comunidad, impuestos, seguro, etc.), los motivos de incumplimiento, la penalización por abandonar la vivienda antes del cumplimiento o el pago de los arreglos en caso de averías.
3. ¿Qué debe incluir un contrato?*
La fecha en la que se firma el mismo.
La identidad o datos personales de ambas partes contratantes (nombre completo, estado civil, domicilio, NIF, correo electrónico y teléfono).
Los detalles de la vivienda (dirección completa, superficie aproximada, inscripción en el Registro de la Propiedad, número de referencia catastral, si la vivienda contiene mobiliario y, en caso afirmativo, preferiblemente un inventario adjunto del mismo; si se alquila con trastero o garaje, etc.).
La duración del contrato en función del acuerdo alcanzado y la fecha a partir de la cual empieza a contabilizar.
Importe de la renta anual y plazos y medios de pago.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética?*
Desde el 1 de junio de 2013, para poder arrendar o vender una vivienda es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética (salvo en inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2).
4. Precio del alquiler
Es importante que en el contrato se deje perfectamente establecido qué gastos quedarán cubiertos por el pago mensual que reciba el propietario: por ejemplo, los gastos de comunidad, la calefacción central, el alta de los suministros, la tasa de basura o el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Muchos alquileres engloban esos gastos en la cuota mensual, pero para evitar sustos, hay que asegurarse de que el contrato defina exactamente qué se incluye y qué no en ella.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se haya pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten su cumplimiento efectivo. En el recibo o documento que se entregue deben desgranarse los conceptos de pago, y específicamente la renta en vigor. Si el arrendador no entrega el recibo, correrán a su cuenta todos los gastos en los que deba incurrir el arrendatario para dejar constancia del pago.
El arrendatario deberá hacerse cargo de los servicios y suministros que se individualizan mediante contador, como la luz, el agua o el teléfono. Sin embargo, si los contadores no están individualizados, podrá repercutir en el arrendador un porcentaje que deberá ser siempre justificado.
¿Pueden subirme la renta mensual?*
Es importante tener en cuenta que, siempre que la vivienda no sea de protección oficial, propietario e inquilino pueden pactar el precio libremente. Para los inquilinos con contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 (fecha en la que entró en vigor la Ley 2/2015 de desindexación de la economía español) y hasta la última reforma de 1 de Marzo de 2019, las subidas del alquiler ya no irán en función del IPC anual, sino que se harán siguiendo estos criterios:
- El arrendador y el inquilino pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual de la renta (la subida del alquiler).
- Si el contrato no incluye ese pacto, NO se puede actualizar (subir).
- Si el contrato sí incluye la actualización de la renta (subida del alquiler), pero no dice cómo se debe hacer, entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad[1].
En los contratos realizados con posterioridad a la reforma de 1 de Marzo de 2019, la ley establece que la renta mensual sólo se podrá subir de forma anual y nunca más de lo que marque el IPC. Además, se mantiene que esta subida debe venir reflejada en el propio contrato de alquiler en el momento de su firma. También se mantiene que si el contrato incluye que se actualizará la renta, pero no pone cómo, se debe tomar como referencia el último mes publicado del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización del contrato. La modificación por lo tanto en estos contratos afecta únicamente al punto 1, ya que ya no se puede “pactar” una subida libremente por encima del IPC.
Asimismo, como hemos señalado al inicio, el Decreto Ley con fecha de 30 de marzo de 2022 incluye un mecanismo para intentar evitar la subida brusca de los alquileres que se actualicen con el IPC. Así, en los casos de grandes tenedores, el pacto para la subida no podrá suponer, nunca, más del índice de garantía de competitividad, que ahora mismo está en un 2%. En el caso de propietarios con menos viviendas, el pacto podrá suponer una subida mayor, pero si el arrendatario no lo acepta, solo podrá ser de ese 2%.
5. Duración del contrato de alquiler*
En la actualidad, la duración según la ley de los contratos de arrendamiento de vivienda es la que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que por lo general se fija en un año –así se entiende si en el contrato no se especifica nada–. Sin embargo, la duración del contrato dependerá de la norma legal que estaba en vígor en el momento de firma del mismo, ya que el artículo 9 de la LAU establece una serie de prórrogas obligatorias o «prórrogas forzosas» que se producen automáticamente.
Nueva norma de 1 de Marzo, LAU DE 2019: Los contratos se prorrogarán automáticamente hasta los 5 años, en caso de que el arrendador sea particular, y hasta los 7 en caso de ser persona jurídica (empresa, entidad, asociación, etc). En caso de que tras el transcurso de esos años, antes de la finalización del contrato ninguna parte solicité dar por finalizado el contrato se prorrogará 3 años más.
Además, en este tipo de contratos el plazo de preaviso que te tiene que dar el arrendador en caso de que no quiera renovar el contrato es de 4 meses de antelación.
LAU de 2013-2019: Los contratos se prorrogan de forma automáticamente hasta los 3 años. En caso de que tras el transcurso de esos años, antes de la finalización del contrato ninguna parte solicité dar por finalizado el contrato se prorrogará de forma anual.
La única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla él mismo, su cónyuge o pareja de hecho o sus descendientes o ascendientes y no tenga más viviendas en el mismo término municipal. A día de hoy, esta cláusula no necesita estar incluida en el contrato: basta con avisar al arrendatario con dos meses de anticipación. En estos casos, es importante pedir que se acrediten las causas.
¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
Si no hay un pacto en cuanto a la duración del contrato, se entiende que el contrato es por un año, prorrogable por anualidades hasta que se alcance la duración mínima establecida por las prórrogas forzosas.
¿El arrendatario puede renunciar a la prórroga?
Sí: debe comunicárselo al propietario como mínimo dos meses antes de que termine el contrato o cualquiera de sus prórrogas. En el caso de la antigua LAU, ese plazo es únicamente de 30 días.
Es decir, puedes elegir no continuar con el contrato avisando 30 días antes de la fecha de su vencimiento en contratos antiguos, y con 2 meses de antelación en los suscritos a partir de marzo de 2019. Si no lo haces, se entiende que tácitamente estás aceptando la prórroga del mismo.
6. Fianza, garantías y avales*
Esto también ha cambiado a partir de la reforma de 2019, y es que si bien antes se podía fijar cualquier otro tipo de garantía adicional además de la fianza, a partir de la reforma se establece un límite a dichas garantías adicionales de dos mensualidades de renta máximo. Es decir, a la firma del contrato podrán pedirnos un total de una mensualidad de renta de fianza, y máximo dos mensualidades de garantía adicional; total de 3 mensualidades más el mes en curso.
En el caso de Madrid la fianza debe depositarse en el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), bajo el decreto 181/1996. No hacerlo conlleva sanciones y recargos para el arrendador, pero en ningún caso para el arrendatario.
La fianza no se actualizará durante los cinco primeros años de alquiler –o 7, si el contrato se firma con persona jurídica-. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento el arrendador podrá exigir una subida de la fianza, o bien el inquilino podrá pedir una bajada.
¿Qué es la fianza?
En teoría, la fianza es una tasa parafiscal para recaudar dinero y emplearlo en políticas de fomento de la vivienda de alquiler: por ello, es obligatoria. En la práctica, la fianza es una especie de garantía a cargo del arrendatario, que recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en condiciones.
La LAU regula esta exigencia en su artículo 36.
¿Qué cantidad hay que abonar en concepto de fianza?
En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.
¿Es obligatorio depositar las fianzas?
Es obligatorio en todas las comunidades autónomas (a excepción de Asturias y Navarra, en las que el depositario será el arrendador).
¿Quién debe depositarla?
Depositar la fianza corre siempre a cargo del arrendador.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para depositar la fianza?
Debe hacerlo dentro de un plazo de 30 días desde la formalización del contrato.
¿Qué ocurre si el arrendador no deposita la fianza?
Las sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza a la finalización del contrato?
El arrendador debe devolver el importe completo de la fianza en treinta días.
¿En qué casos podría el arrendador no devolver el importe completo de la fianza?
El arrendador podrá detraer parte de la fianza si el arrendatario no devuelve la vivienda sin desperfectos. Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que el arrendatario fotografíe todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice. Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente que el arrendatario revise y pacte las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso (hacer agujeros en las paredes, pintarlas…).
¿Qué cantidad puede detraer el arrendador si certifica que el arrendatario devuelve el piso en mal estado?
El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.
¿Cómo puede el arrendatario asegurarse de que le devuelvan el importe completo de la fianza?
Una opción de la que el arrendatario puede servirse es la de pedir, a la finalización del contrato, que el arrendador revise el piso en su presencia y le entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado y corresponde, por tanto, devolverle el importe íntegro de la fianza al arrendatario
7. Acuerdo para sustituir rentas por reformas*
En el apartado 5 del artículo 17, la ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler establece que se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada. En caso de optar por esta alternativa, si se quiere que no haya problemas deberá establecerse en el contrato del modo más concreto posible. El propietario deberá incorporar al contrato el presupuesto detallado de las obras de las que se encargará el inquilino. En el contrato habrá de constar:
- Que las obras tienen que atenerse en calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato.
- El plazo de ejecución de esas obras.
- Las cuotas que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
- Que no ejecutar las obras o ejecutarlas defectuosamente autoriza al arrendador a dar por terminado el contrato.
- Que las obras realizadas quedan en beneficio de la finca y el inquilino no tiene derecho a ninguna indemnización o compensación.
(*) Sitio web del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid (ver aquí). Fecha de consulta: 30/9/2022
