Otra política de vivienda es posible: Barcelona alcanza los 1.000 pisos en el parque público de alquiler

Hace unos días se hizo público que el Ayuntamiento de Barcelona ha llegado a la compra 1.000 de viviendas privadas dedicadas al parque público de alquiler. Noticia que ha dado lugar a que Javier Buron, Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, haya realizado a través de Twitter unas interesantes aclaraciones sobre la política que está llevando a cabo el Ayuntamiento barcelonés para avanzar en la solución del eterno problema social de la vivienda. Como es conocido en España se han construido en las últimas dos décadas más viviendas que en ningún otro país europeo, mientras el problema social de la vivienda, y el cumplimiento del mandato constitucional del derecho de todas las personas a una vivienda digna, sigue pendiente.


Cómo logró el Ayuntamiento de Barcelona alcanzar las 1.000 viviendas en el parque público de alquiler

En primer lugar, dice Javier Buron, “aclaro que ninguna Administración puede comprar a voluntad el inmueble privado que estime oportuno. Jurídicamente no se puede justificar que se haga en unos caso y no en otros. Debe haber un título jurídico que justifique hacerlo y regule como llevarlo a cabo”. Dicho lo cual, “en Barcelona, ahora mismo, hay 4 formas por las que el Ayuntamiento puede comprar viviendas privadas. Algo que no ocurre en ninguna otra ciudad catalana o española”:

  • En primer lugar, y empezando por lo más antiguo, las transmisiones de VPO están sometidas a tanteo de la Administración (derecho de adquisición preferente). En primer lugar es una prerrogativa de la Generalitat. Pero puede cederla a los ayuntamientos. Es una fuente menor de operaciones.
  • En segundo lugar, el Decreto Ley 1/2015 CAT permite a Generalitat/AjuntBCN comprar viviendas que forman parte de los paquetes de activos q se quedaron bancos/fondos de inversión después de que la burbuja inmobiliaria reventase. Ha sido una fuente habitual de operaciones.
  • En tercer lugar, y creo que Barcelona es el único municipio de Cataluña y de España donde ocurre: se ha declarado todo el término municipal Área de Tanteo y Retracto, con lo que cualquier venta privada de suelo/edificio completo de vivienda debe ser ofrecida al Ayuntamiento y podemos comprar o declinar hacerlo.
  • Y en ultimo lugar, cuando un promotor inmobiliario rehabilita o altera el uso de un edificio (a vivienda) en la ciudad ya consolidada, tiene obligación de producir el 30% de VPO (de nuevo, Barcelona es el único municipio donde ocurre), y también debe ser ofrecida para su compra al Ayuntamiento. La modificación del planeamiento urbanístico que dio lugar a esta cuarta posibilidad tb se introdujo en España y Cataluña por Barcelona y ahora hay más municipios catalanes estudiando como implantarla.

Estas formas de adquisición, dos de ellas pioneras gracias al Ayuntamiento de BCN y una tercera pionera gracias a la Generalitat de Cataluña, tienen en el caso de que se adquiera vivienda libre (no VPO) un rasgo común: el Ayuntamiento solo puede comprar al precio al que se iba a realizar la operación en el mercado. Eso ha llevado a alguno medios a, por error o por mala fe, a decir que compramos a precios de mercado. Cuando la realidad es que la Intervención Municipal nos exige que justifiquemos que compramos por debajo del precio medio de mercado en la zona y momento de compra. Esto tiene como resultado que compramos a un precio entre un 30% y un 40% inferior a la media que se está dando en la zona en la que intervenimos. Es decir, no aceptamos cualquier precio de mercado, sino solo los que están por debajo de la media de mercado.

Muchos medios también han preferido centrarse en el precio/vivienda de las operaciones más caras, obviando que, de media, estamos comprando a 95.000 euros la vivienda. Quien conoce la ciudad sabe que es un precio más que ajustado y que no daña en absoluto el interés general. Todo lo contrario.

Otros medios también nos afean que compremos vivienda en buenas zonas de Barcelona. La realidad es que compramos por toda la ciudad, pero prestamos cierta atención a las zonas en las que no tenemos parque público de vivienda ni suelo para poder construirlo en el futuro. Puro interés general.

Que muchos medios minusvaloren la compra de 1.000 viviendas hecha por el Ajuntamiento de Barcelona (y 165 por la Generalitat) en Barcelona de 2016-2021 hace un flaco favor a la política pública de vivienda. La compra pública es un instrumento que ha venido para quedarse, que es de suma utilidad y que hay q prestigiar.

Respuesta a algunas preguntas sobre la política de desarrollo del parque público de alquiler

¿Qué pasa con los inquilinos/as que ya están en las viviendas? el IMHAB (Instituto Municipal de Vivienda) se subroga en el contrato y pasa a ser su casero. Las condiciones son las mismas que tenía antes. Y hay seguridad en la tenencia, salvo q la persona/familia en el futuro tengan una situación económica muy boyante.

¿Qué pasa con las viviendas que están desocupadas? Ponemos inquilinos demandantes de VPO. Con una mezcla de alquiler social y alquiler asequible (recordemos q una persona entra en parámetros VPO en BCN hasta los 53.000 euros/anuales y la ponderación familiar puede subir ese limite).

¿Qué pasa con el estado del edificio? Si necesita ser rehabilitado?, procedemos a ello.

Lo que es seguro que no pasa es que con el edificio se realice una operación especulativa que suponga la expulsión de los inquilinos originarios y su sustitución por turistas o por inquilinos de más alto poder adquisitivo.

Y creo q esta es la razón última por la que algunos medios y no pocos actores inmobiliarios ven con malos ojos q el Ayuntamiento de Barcelona pueda tener títulos jurídicos y dinero para ampliar el parque de alquiler público en la ciudad consolidada, evitando procesos de especulación/gentrificación.