Claves de la nueva Ley Hipotecaria que podría entrar en vigor en marzo

El Parlamento español aprobó en diciembre del 2018 el proyecto de Ley de los contratos de crédito inmobiliario, o comúnmente llamada “La Ley hipotecaria”. Está previsto que entre en vigor un mes después de su publicación en el BOE, sin embargo, hay tres artículos específicos que entrarán en vigor a los tres meses de su publicación, que podría ser en marzo 2019.

Ahora mismo se está a la espera de su aprobación en el Senado.

Ya en marzo del 2016 el Estado Español debía de haber traspuesto al ordenamiento jurídico español la Directiva europea de protección del consumidor hipotecario. Al no haber sido así, ahora nos enfrentamos como país a una multa de 106.000 euros por cada día de retraso.

Si bien es cierto que la propuesta de Ley ha introducido mayores cambios que los propuestos por la Directiva habida cuenta del escándalo y abusos hipotecarios que las entidades financieras, el Banco de España y las instituciones públicas, introdujeron, permitieron y consintieron durante años en este país.

Puntos claves de la nueva Ley:

  1. Gastos hipotecarios: El cliente pagará la tasación y las segundas copias ante Notario, por tanto, los Bancos asumirán el impuesto de AJD, registro de la propiedad, gestoría y las primeras copias de la notaría.
  2. Proteje tanto a consumidores como autónomos en el ejercicio de su actividad profesional si en el ámbito de su trabajo realizan alguna actividad relacionada con la contratación de préstamos.
  3. Los bancos deberán dar información precontractual con una antelación de 10 días a los consumidores, para su análisis antes de la firma. Entregará una copia del contrato, una ficha FEIN y una ficha (FiAE).
  4. Ficha estandarizada: Deberá ser entregada para que el cliente pueda comparar las condiciones de los préstamos que le ofrezcan distintas entidades.
  5. Tasación: Será realizada de forma independiente, por una sociedad de tasación o profesional, y el cliente podrá elegirlo.
  6. Solvencia del prestatario: Será analizada en la fase contractual y por una autoridad independiente.
  7. Notaría: Será elegida libremente por el cliente, y dará asesoramiento gratuito durante la fase precontractual. El prestatario cumplimentará un test y sellará de forma escrita que ha recibido todas las fichas preceptivas con una anterioridad mínima de 7 días.
  8. Los empleados bancarios deberán reunir una capacitación específica sobre los productos que comercializen y no podrán cobrar incentivos en razón de los créditos que vendan.
  9. Productos vinculados: Quedará prohibida está práctica, salvo con respecto a la suscripción de un seguro de protección del crédito o un seguro de daños, que podrá ser contratado con cualquier otra entidad y deberán ser ofrecidos como productos independientes y separados del préstamo principal.
  10. Cláusulas suelo: Se eliminan: El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato.
  11. Comisión de amortización anticipada: Para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.
  12. Deshaucios o clásusula de vencimiento anticipado: La nueva ley solo permitirá ejecutar tras el impago de 12 cuotas, o el 3% del capital concedido, en la primera mitad del préstamo. O 15 mensualidades, el 7% del crédito, en la segunda mitad. Se está a la espera de una decisión del TJUE sobre los efectos de esta cláusula.
  13. Interés de demora: Será el doble del interés legal del dinero y se devengarán sobre el principal pendiente de pago.
  14. Subrogaciones: Serán sin coste y libremente, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
  15. Hipotecas Multidivisa: El cliente podrá solicitar el cambio de divisa con la que se constituya el préstamo por aquella en la que reciba sus ingresos o la moneda de su país.
  16. Cambio de tipo variable a tipo fijo: Se facilitará el cambio a tipo fijo durante los tres primeros años aplicando una comisión del 0,15% del capital reembolsado y cero coste, con posterioridad.

No se esperan grandes cambios en su tramitación en el Senado, aunque pueden realizarse aún modificaciones que, posteriormente, deberán de ser aprobadas en el Congreso y, por tanto, habrá que esperar a su publicación definitiva en el mes de marzo o a más tardar, en abril.

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