Cambios en los alquileres de vivienda

El pasado viernes 14 de diciembre el Gobierno aprobó un Real Decreto de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler, sin embargo, no ha querido entrar a regular el precio de los alquileres y frenar la burbuja inmobiliaria en el mercado del arrendamiento.

* El Congreso no ha aprobado el Decreto y ha quedado derogado. Sin embargo, los contratos firmados durante el tiempo que el Real Decreto estuvo en vigor (19 de diciembre 2018 hasta 22 de enero 2019), serán válidos y conservarán las mejoras introducidas en la norma.

Las novedades más importantes y que suponen la modificación de hasta cinco Leyes, incluida la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre otras, son:

Respecto a los contratos de alquiler

  • Se amplía la duración del contrato. Tras la reforma del año 2013, la duración del contrato se redujo a tres años con un año de prórroga, ahora se amplía a los cinco años (3 + 2 de prórroga obligatoria). Si el arrendador es persona jurídica, se amplía la duración del alquiler a 7 años.
  • Se amplía de 1 a 3 años la prórroga tácita: Por tanto, tras el periodo de prórroga obligatoria (5 años), se puede prorrogar el contrato si ninguna de las partes se opone, otros 3 años más (no en plazos anuales), en total, 8 años.
  • Fianza: Se limita a dos meses, salvo que el contrato sea de larga duración. Así se evitan los abusos que se vienen produciendo con exigencias de presentación de avales o el desembolso de varios meses de alquiler por adelantado.
  • Acuerdos de mejora o renovación de la vivienda: Se facilita la adopción de acuerdos en una de las cuestiones que más problemas plantea entre las partes implicadas.
  • Servicios de inmobiliaria: Se acuerda que sea el propietario (arrendador) quien corra con los gastos de contratación de una empresa intermediaria para gestionar el alquiler, siempre que se trate de una persona jurídica (empresa). Así se evita que sea el inquilino quien tenga que abonar un mes en concepto de pago de los servicios de la inmobiliaria. Salvo que se trate de los gastos por servicios solicitados exclusivamente por el arrendatario.

Alquiler turístico de vivendas

No tienen la consideración de alquiler de viviendas en el sentido tradicional, pues se considera una actividad económica.

Los propietarios que alquilen sus casas al turismo, necesitarán el acuerdo de las 3/5 partes de la comunidad de propietarios para poder ejercer dicha actividad.

Medidas de carácter fiscal

  • Exención del pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que era obligatoio cada vez que se suscribía un contrato de alquiler.
  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Desahucios

Antes de la práctica del lanzamiento, se requiere que los servicios sociales y los órganos judiciales cooperen para examinar la situación de la familia en base a su capacidad económica, vulnerabilidad social o mayores cargas familiares. De tal manera que, se podrá suspender el desahucio durante un mes si se trata de una familia o dos meses, de una persona jurídica para conseguir una alternativa habitacional.

Fomento de la accesibilidad universal

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.

Asi mismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.

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